Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
La mayoría de hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: pagas la misma cuota cada mes, pero su composición cambia. Al principio la mayor parte de la cuota son intereses, porque debes mucho capital; con los años, cada vez amortizas más capital y menos intereses.
La cuota mensual se obtiene con esta fórmula:
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
donde C es el capital que te prestan, i es el interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n es el número total de cuotas (años × 12). Si el interés fuese 0 %, la cuota sería simplemente el capital dividido entre las cuotas.
Ejemplo resuelto
Compras una vivienda de 200.000 € y aportas 50.000 €. Financias 150.000 € a 25 años con un TIN fijo del 3 %.
- Interés mensual: 3 % ÷ 12 = 0,25 %.
- Número de cuotas: 25 × 12 = 300.
- Cuota mensual: 711,32 €.
- Total pagado al banco: 711,32 × 300 = 213.395,09 €, de los cuales 63.395,09 € son intereses.
Cómo cambian el tipo y el plazo el resultado
La misma hipoteca de 150.000 € a 25 años varía mucho según el interés:
| TIN | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 2 % | 635,78 € | 40.734,45 € |
| 3 % | 711,32 € | 63.395,09 € |
| 4 % | 791,76 € | 87.526,58 € |
| 5 % | 876,89 € | 113.065,52 € |
Y con un TIN del 3 %, el plazo influye así:
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 20 años | 831,90 € | 49.655,14 € |
| 25 años | 711,32 € | 63.395,09 € |
| 30 años | 632,41 € | 77.666,18 € |
Alargar el plazo baja la cuota, pero pagas más intereses en total. Acortarlo hace lo contrario. Encontrar el equilibrio depende de cuánto margen mensual tienes.
TIN, TAE y tipo fijo, variable o mixto
El TIN es el interés nominal que se aplica al capital. La TAE añade comisiones y gastos vinculados (como seguros que condicionan la oferta) y sirve para comparar ofertas de distintos bancos. Esta calculadora trabaja con el TIN y una hipoteca a tipo fijo, donde la cuota no cambia.
En una hipoteca variable el tipo es el Euribor más un diferencial, y se revisa periódicamente, por lo que la cuota sube o baja. En una mixta, los primeros años son a tipo fijo y después pasa a variable. Para estas dos, esta calculadora solo sirve de aproximación mientras dure el tramo fijo.
Qué más cuesta comprar una vivienda
La cuota no es el único gasto. Al comprar casa, calcula aparte:
- Impuestos de la compraventa: en vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma; en vivienda nueva, IVA (habitualmente el 10 %) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Notaría y registro: aranceles que dependen del precio.
- Tasación: la paga quien pide el préstamo.
- Gestoría y seguros: el seguro de hogar suele exigirse; otros seguros vinculados son opcionales y solo compensan si abaratan realmente el tipo.
Como orientación habitual, conviene reunir los ahorros para la entrada (a menudo en torno al 20 % del valor) y para los gastos de la compra, que suelen sumar un 10 % adicional o más según la comunidad. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece que el banco asume la mayor parte de los gastos de formalización del préstamo, mientras que la tasación corre por cuenta del cliente.
Amortizar anticipadamente
Si dispones de dinero extra, puedes amortizar parte del préstamo para reducir la cuota o el plazo. La ley limita la comisión que el banco puede cobrar por ello: en hipotecas variables, una compensación máxima de 0,25 % del capital amortizado en los primeros tres años (o 0,15 % en los primeros cinco, según la modalidad pactada), y en hipotecas fijas, un máximo del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % a partir de entonces. Revisa tu contrato para saber cuál se aplica a ti.
Preguntas frecuentes
¿La cuota incluye el seguro y las comisiones?
No. Esta calculadora solo estima capital e intereses. Si tu hipoteca incluye seguros vinculados o comisiones, súmalos aparte.
¿Cuánto me prestará el banco?
Depende de tu perfil. Los bancos suelen financiar hasta cerca del 80 % del valor de tasación o compra (el menor de los dos) y analizan tus ingresos, estabilidad, deudas y ahorros. Esta página no es una oferta ni una aprobación de crédito.
¿Por qué la tabla muestra tanto interés al principio?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que es máximo al inicio. Con cada cuota el capital baja y los intereses también, mientras la cuota se mantiene.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: gastos de formalización y amortización anticipada.
- Portal del Cliente Bancario del Banco de España: guías sobre préstamos hipotecarios.
Contenido revisado en octubre de 2026. Los resultados son orientativos y no constituyen una oferta de financiación. Más sobre nuestro método en cómo calculamos.